임대차 계약, 갱신청구권으로 2년 더! 헷갈리는 포인트 Q&A 정리

2020년 7월부터 시행된 계약갱신청구권 제도, 여전히 헷갈리시나요?

 

임대인도, 임차인도 반드시 알아야 할 내용을 질문과 답변 형식으로 정리해드립니다.

 

Q1. 계약갱신청구권이란? 

A.

계약갱신청구권은 임차인이 임대차 계약이 끝나갈 때, 한 번 더(2년) 계약을 연장해달라고 요구할 수 있는 법적인 권리입니다. 임대인은 특별한 거절 사유가 없다면 이 요청을 거절할 수 없습니다. 즉, 기존 임대차 계약이 끝나더라도, 임차인이 원하면 총 4년까지 거주가 가능하다는 뜻입니다.
(최초 계약 2년 + 갱신 2년)

이 제도는 주거 안정성 확보를 위한 법적 장치이지만, 임대인 입장에서는 재계약 조건 조정이나 실거주 계획에도 영향을 주기 때문에 꼭 숙지하셔야 합니다.

 

Q2. 언제까지 행사해야 하나요?

A.
계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다.
예: 8월 31일 만기라면, 2월 28일부터 6월 30일까지 임대인에게 연장 의사를 밝혀야 합니다.

 

Q3. 임대인은 거절할 수 없나요?

A.
다음과 같은 사유가 있을 경우, 정당한 거절이 가능합니다.

• 2기 차임 연체한 사실이 있는 때 
• 거짓이나 부정한 방법으로 임차 
• 쌍방 합의하여 상당한 보상을 제공 
• 전부 또는 일부 무단전대 
• 전부 또는 일부 고의 중과실 파손 
• 전부 또는 일부 멸실 
• 전부 또는 대부분 철거 재건축 
• 임대인(직계손 비속 포함) 실거주 
• 현저한 의무위반 기타 중대한 사유 

※ 단, 단순한 매매 목적은 거절 사유가 되지 않습니다.

 

Q4. 묵시적 갱신도 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보나요? 

A.

묵시적 갱신은 ‘계약갱신청구권 행사’로 보지 않습니다. 계약갱신청구권’은 임차인이 명시적으로 의사표시를 해야 발생하는 권리입니다. 즉, “계약을 갱신하겠습니다”라는 의사를 계약 종료 6~2개월 전에 밝혀야만 법에서 정한 ‘1회 갱신권’을 행사한 것으로 인정됩니다. 반면, 묵시적 갱신은 별다른 의사표시 없이 계약 만료 후에도 양측이 그대로 거주와 임대를 계속하는 경우로, 이는 새로운 계약이 자동으로 2년 연장되는 것일 뿐, 청구권을 사용한 건 아닙니다.

 

Q5. 보증금이나 월세는 올릴 수 있나요?

A.

계약갱신청구권을 행사한 경우, 임대인은 보증금 또는 차임을 5% 범위 내에서 각각 증감 할 수 있습니다. 
이 비율은 전국 어디에서나 동일하게 적용됩니다.
(※ 조정대상지역 등과 무관)

👉 예를 들어, 보증금 1억 원일 경우 5% 인상 한도는 500만 원입니다.

 

국토교통부 전월세지원센터(렌트홈)에서도 관련 내용을 확인할 수 있습니다.
임대차 계약 관련 분쟁이나 정책 변경 사항이 궁금하신 분들은 아래 링크를 참고해 보세요.

 

Q6. 계약갱신청구권을 행사하면 꼭 2년을 다 살아야 하나요?

A.
아닙니다. 계약갱신청구권은 ‘최대 2년 거주 보장’이지, 반드시 2년을 살아야 하는 법적 의무는 아닙니다. 중간에 사정이 생겨 퇴거해야 한다면, 임대인에게 최소 3개월 전에 서면으로 통보하면 위약금 없이 계약 해지가 가능합니다. 단, 갑작스러운 퇴거는 임대인에게 손해를 줄 수 있으므로, 충분히 미리 알리는 것이 중요합니다.

 

Q7. 계약갱신청구권은 몇 번 쓸 수 있나요?

A.
1회만 행사할 수 있습니다.
즉, 임차인은 최초 2년 계약이 끝날 때 한 번 더 2년 연장을 요청할 수 있고, 그 이후에는 임대인의 동의 없이 자동 갱신은 되지 않습니다.

 

Q8. 임대차 계약을 신규로 맺었는데, 이전 세입자가 계약갱신청구권을 썼다면 나도 못 쓰나요?

A.

아닙니다. 사용할 수 있습니다. 계약갱신청구권은 사람(임차인) 기준으로 1회 행사 가능한 권리입니다.

즉, 이전 세입자가 이미 사용했다 하더라도, 새로운 임차인에게는 다시 1회의 권리가 발생합니다.
‘집 한 채에 1회’가 아니라, ‘임차인 1명당 1회’라고 이해하시면 정확합니다.

 

Q9. 계약갱신을 했는데도 임대인이 집을 팔겠다고 해요. 나가야 하나요?

A.

아닙니다. 단순한 매매는 갱신 거절 사유가 되지 않습니다.임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우, 새로 집을 매수한 사람도 임대차 계약을 승계해야 합니다. (이를 '대항력 있는 임차권'이라고 해요) 단, 임대차계약서에 전입신고와 확정일자가 꼭 있어야 보호를 받을 수 있습니다.

 

Q10. 계약갱신청구권을 행사하면 임대차계약서를 다시 작성해야 하나요?

A. 

법적으로 반드시 다시 쓸 의무는 없지만, 가능하면 새로 작성하는 것이 안전합니다. 
임대료, 보증금, 임대차 기간 등 변경된 내용이 있다면 분쟁 예방을 위해 계약서에 명시해두는 것이 좋습니다. 특히 전세대출, 보증 가입 시에는 갱신 계약서가 요구되므로, 양측 모두를 위해 간단히라도 계약서를 갱신해두는 것을 추천드립니다.

 

 

 

이 외에도 계약갱신청구권에 대한 더 자세한 법적 근거가 궁금하신 분은

👉 국가법령정보센터 – 주택임대차보호법 전문 보기를 참고해 주세요. (제6조의 3)

계약 전에는 법적 기준을 꼼꼼히 확인하는 것이 가장 안전한 방법입니다 😊