세입자가 계약 만료 전 나간다고 하면?

🏠 세입자가 계약 만료 전 나간다고 하면?

전세 또는 월세 계약 시 임대차 기간은 보통 2년으로 체결합니다. 하지만 현실에선 1년만 살고 나가겠다는 세입자, 갑자기 이사를 가야 한다는 세입자… 생각보다 많습니다. 이럴 때 임대인이 당황해서 아무 말 없이 보내주면, 보증금 손해, 공실 리스크, 중개수수료 이중 부담까지 생길 수 있습니다.

 

이번 글에서는 계약 기간 중 세입자가 조기 퇴실을 요청할 때, 임대인이 꼭 확인하고 대처해야 할 핵심 포인트를 정리해 드릴게요.

 

✅ 세입자가 중도 퇴실할 권리는 없습니다. 

가장 먼저 알아야 할 건, 임대차 계약은 민법상 쌍무계약이기 때문에 세입자가 마음대로 나갈 수 없다는 점입니다.계약 기간은 임대인과 임차인 모두 지켜야 할 의무이기 때문입니다. 계약 기간 중 일방적인 해지는 원칙적으로 불가합니다. 때문에 임대인은 잔여기간 동안 임대료를 청구할 권리가 있습니다. 단, 관행상 새 세입자가 구해지면 중도해지에 응해주는 경우가 많습니다. 

 

✅ 중개수수료, 임대인이 다 낼 필요 없습니다. 특약이 핵심!

임대인 입장에서 가장 불편한 문제가 바로 예상치 못한 중개수수료 부담입니다. 원래는 2년에 한 번 내면 될 비용을 1년 만에 다시 내야 하는 상황이 되니까요. 사실 계약 만료 한, 두 달 전에 나가는 게 아니라 계약 기간이 상당히 남아있는 세입자가 이사를 나갈 경우에는 퇴거하는 기존 세입자가 부담하는게 일반적인 관행이지만, 이는 '관행'일 뿐, 임차인에게 법적으로 강제할 수는 없습니다. 공인중개사법 32조에 의거하여 퇴거하는 임차인에게 중개수수료를 내라고 강요는 할 수 없습니다.   

 

때문에 합법적으로 요구할 수 있는 방법은 전월세 계약을 맺으면서 계약서 특약사항에 "임차인은 임대차 기간 중 만기 전 퇴실 시 중개보수를 부담하기로 한다"라는 내용을 작성하였다면 만기 전에 이사 나가는 세입자에게 법적으로 정당하게 중개수수료를 요구할 수 있습니다.  

 

<공인중개사법>

제32조(중개보수 등) ①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.

즉, 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 받아야 하고, 개업공인중개사가 실비를 청구할 수 있는 대상은 임대를 하려는 중개의뢰인과 임차를 하려는 중개의뢰인이므로(「공인중개사법」 제32조제3항 및 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항), 이사를 나가려는 임차인은 중개의뢰인이 아니어서 중개보수를 내지 않아도 된다는 법제처의 해석이 있습니다.

 

💡 계약 당시 ‘조기 퇴실 시 중개수수료 부담은 기존 세입자의 책임’이라는 특약을 넣어두면 깔끔합니다.

 

 

🧾 임대인의 현실적 대응 방안

세입자가 계약 만료 전에 나가겠다고 할 경우, 임대인은 계약서를 근거로 차분하고 체계적으로 대응해야 합니다. 다음은 실제 상황에서 도움이 되는 임대인의 대응 체크리스트입니다:

1. 세입자와의 소통
   – 퇴거 사유를 정확히 파악하고, 감정적 대응보다는 현실적 합의점을 찾는 것이 중요합니다.
   – 불필요한 갈등은 장기 공실로 이어질 수 있으니, 협상은 냉정하게, 그러나 유연하게 접근하세요.
2. 중개업소 적극 활용
   – 공실 기간을 줄이기 위해 중개사무소에 물건을 등록하고, 임대 조건도 재점검합니다.
   – 필요시 중개사와 후임 세입자의 조건을 사전 협의해 임대인의 기준에 맞는 입주자를 선별하세요.
3. 법률 전문가와의 상담
   – 법적 분쟁이 예상되는 경우, 변호사 등 법률 전문가와 상담하여 적절한 대응 방안을 마련한다.
4. 내용증명을 통한 의사표시
   – 퇴실일 통보, 계약 해지 통지, 보증금 정산 요구 등은 내용증명으로 명확히 남겨두면 나중에 법적 분쟁 시 증거로 활용할 수 있습니다.
5. 점유 이전 금지 가처분 신청 고려
   – 세입자가 무단으로 제3자에게 방을 빌려주거나, 불법 점유자가 생길 가능성이 있을 경우, 명도소송과 함께 ‘점유이전금지 가처분 신청’을 법원에 제출해 사전 차단하는 것도 하나의 방법입니다.