임대차계약서 한 장으로 몇천만 원, 많게는 수억 원의 자산이 오갈 수 있습니다. 하지만 정작 많은 임대인들이 부동산에서 제공하는 ‘표준계약서’만 믿고 아무런 특약 없이 계약을 체결하는 경우가 적지 않습니다. 이런 경우, 분쟁이 발생했을 때 법적으로 임대인의 입장이 불리해질 수 있습니다.
작은 특약 하나가 임대인의 리스크를 크게 줄여줍니다. 오늘은 실무적으로 반드시 계약서에 넣어야 할 임대인을 위한 특약사항 5가지를 정리해드립니다.
1. 원상복구 관련 특약 – “반드시 입주 전 상태로 복구할 것”
간혹 세입자가 사전 동의 없이 벽지를 교체하거나, 못을 박는 등 구조 변경을 한 뒤 원상복구를 하지 않고 퇴거할 경우, 임대인은 수리 비용을 부담하거나 새로운 세입자를 찾는 데 어려움을 겪을 수 있습니다.
표준계약서에도 원상복구에 대한 항목이 포함되어 있지만, 표현이 모호해 실제 분쟁에서는 임대인의 손해로 이어지는 경우가 많습니다.
📌 추천 특약 문구 예시:
“기본 및 현 시설물 상태에서 임대하며, 임차인은 계약 종료 또는 파손 시 임대차 개시 상태로 원상복구 하기로 한다.”
✔ 실전 팁:
입주 전 내부 상태를 사진으로 촬영해 보관하면 향후 분쟁 시 유용한 증거가 됩니다. 다만, 계약 조건이 너무 까다로워 보이면 세입자가 계약을 포기할 수 있으므로, 자연마모나 일상적인 사용에 따른 흔적은 제외하는 것이 현실적인 절충안이 됩니다. (문구 예시: 위 특약 문구 뒤에 / 단, 자연마모는 제외한다.)
2. 세입자 과실로 인한 하자 책임 명시
누수, 곰팡이, 보일러 고장 등 하자 발생 시 임대인이 무조건 책임을 져야 하는 것은 아닙니다. 세입자의 사용 부주의로 인한 문제는 세입자 부담이라는 점을 명확히 해두는 것이 중요합니다.
추천 특약 문구 예시:
“임차인의 과실, 고의 또는 사용 부주의로 발생한 시설물 훼손, 하자, 고장에 대해서는 임차인이 수리 및 복구 책임을 진다.”
✔ 실전 사례: 보일러 배수밸브를 잠가버린 세입자 때문에 누수가 났지만, 계약서에 특약이 없어 임대인이 전액 부담한 사례가 있습니다.
3. 관리비 체납 시 책임 및 변상 조건 명시
세입자가 장기간 관리비를 체납한 채 퇴거하면, 아파트나 오피스텔 관리사무소는 임대인에게 변제를 요구할 수 있습니다. 특히 아파트나 오피스텔처럼 관리비가 별도로 발생하는 월세 임대차계약에서 발생하는 사례이기도 합니다. 이런 금전적인 부담을 피하기 위해서는 계약서에 세입자 책임을 명확히 해야 합니다.
추천 특약 문구 예시:
“임차인의 관리비 체납으로 인해 발생한 불이익 및 금전 손해는 임차인이 책임지고 즉시 변상한다.”
"임차인이 체납한 관리비는 보증금에서 우선 차감하고, 잔액만 반환한다."
✔ 권장: 퇴거 전 관리비 완납 확인서를 요청하거나, 직접 관리사무소에 미납 여부를 확인하는 것이 안전합니다. 또한 계약서 특약에 "관리비 미납 시 보증금에서 우선 차감한다"라는 조항을 함께 기재해두면, 분쟁 발생 시 임대인의 권리를 보다 명확하게 보호할 수 있습니다.
4. 전대금지 및 입주자 변경 시 통보 의무
세입자가 임대인의 동의 없이 타인에게 재임대하거나, 임주자를 무단으로 변경하는 경우, 계약상 큰 문제가 발생할 수 있습니다. 실제로 원룸이나 오피스텔의 경우, 이런 일이 빈번하게 일어나며 책임 소재가 불명확해지는 상황으로 이어지기도 합니다.
이를 막기 위해 반드시 전대금지를 명시하고, 입주자 변경 시 사전 통보를 요구해야 합니다.
추천 특약 문구 예시:
“임차인은 임대인의 서면 동의 없이 제3자에게 전대 또는 공유할 수 없으며, 입주자 변경 시 임대인에게 사전 통보한다.”
✔ 현장 팁: 특히 원룸, 오피스텔과 같이 단기 계약이 많은 매물은 세입자가 재임대를 시도하는 경우도 있습니다. 이런 상황에 대비해, 전대금지 조항을 넣어두면 불법 입주로 인한 법적 책임을 미연에 차단할 수 있습니다.
5. 계약 갱신 시 임대료 인상 조건 명시
세입자가 계약갱신요구권을 사용하면 2년 연장이 자동으로 발생합니다. 이때 임대료 인상은 5% 이내로 제한되지만, 이마저도 계약서에 사전 명시하지 않으면 협상이 어려워질 수 있습니다.
추천 특약 문구 예시:
“계약갱신요구권 행사 시 임대료는 기존 대비 5% 인상되며, 임대인은 이를 기준으로 연장 계약을 체결한다.”
✔ 주의: 이 조항은 법률 위반이 아니라, 오히려 임대차보호법상 허용된 범위 내에서 명확하게 기준을 정하는 의미입니다.
✅ 특약은 임대인의 방패입니다
임대차계약서는 단순히 날짜와 금액을 적는 문서가 아니라, 수천만 원 자산을 보호하는 법적 장치입니다. 표준계약서가 전부를 보호해주지 않습니다. 임대인의 입장을 반영한 특약사항은 분쟁을 사전에 예방하고, 필요할 때 임대인을 지켜주는 유일한 무기입니다.