생활숙박시설, 지금 왜 주목받고 있을까?

최근 부동산 관련 기사에서 자주 등장하는 키워드 중 하나가 생활숙박시설(생숙)**입니다. 몇 년 전까지만 해도 생소했던 용어지만, 지금은 각종 규제와 정책 변화, 입주자와 투자자들의 갈등으로 사회적 이슈가 되고 있습니다. 이번 글에서는 생활숙박시설의 개념과 현재 논란, 그리고 향후 전망을 정리해 보겠습니다.

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생활숙박시설의 개념

생활숙박시설은 관광진흥법과 건축법상 ‘숙박시설’로 분류됩니다. 본래 목적은 관광객이나 출장객을 위한 단기 체류 공간입니다. 일반 주택과 달리 주택법 적용을 받지 않으며, 설비와 관리 방식도 호텔과 유사한 형태를 띠고 있습니다.

특징을 정리하면 다음과 같습니다.

• 법적 지위: 주택이 아닌 숙박시설
• 운영 방식: 호텔식 관리 서비스 제공 가능
• 건축 기준: 주거용 건물과 달리 환기, 소방, 주차 등 일부 기준이 완화됨

이러한 특성 때문에 분양 단계에서 “주거와 숙박이 모두 가능한 새로운 형태”로 홍보되었고, 실제 사용에서는 주거용으로 활용되는 사례가 많았습니다.

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생활숙박시설을 둘러싼 주요 이슈

생활숙박시설이 사회적으로 이슈가 된 이유는 다음과 같습니다.

1. 주거용 사용과 불법 논란
   법적으로는 숙박시설이지만, 실제로는 장기간 거주하는 사례가 많습니다. 이로 인해 불법 전용 논란이 발생했고, 지자체 단속 대상이 되기도 했습니다.
2. 안전 문제
   주거용 건물과 동일한 기준으로 지어진 것이 아니기 때문에 환기, 소방 설비 등에서 부족함이 드러났습니다. 거주자가 늘어날수록 안전 문제가 제기될 수밖에 없습니다.
3. 세금 및 제도적 불균형
   주택으로 분류되지 않아 세금이나 대출 규제에서 유리한 점이 있었습니다. 이 때문에 형평성 문제가 발생했고, 정부 차원의 제도 정비 필요성이 제기되었습니다.
4. 입주민 혼란
   분양 당시 ‘거주 가능’처럼 홍보된 경우가 많았지만, 실제로는 규제와 단속에 막혀 주거 안정성을 확보하지 못하는 사례가 나타났습니다. 이로 인해 입주자와 지자체 간 갈등도 발생하고 있습니다.

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정부의 대응과 제도 변화

생활숙박시설은 원래 숙박업 신고를 전제로 도입되었으나, 오피스텔 대비 완화된 건축 기준과 세제·금융·청약 규제를 적용받으면서 2017년 이후 집값 상승기에 주거용으로 불법 전용되는 사례가 급증했습니다.

이에 정부는 2021년 불법 전용 방지 대책을 발표했으나, 미신고 물량과 제도 미비로 문제가 계속되자 2024년 10월 **「생활숙박시설 합법사용 지원방안」**을 발표했습니다.

주요 내용은 다음과 같습니다.

• 신규 생숙 규제: 앞으로는 공중위생관리법상 숙박업 신고 기준 이상을 충족해야만 분양이 가능하도록 건축법 개정안을 추진.
• 기존 생숙 활용 지원: 이미 지어진 생숙은 숙박업 신고를 통해 합법적으로 운영하거나, 요건 충족 시 오피스텔 등으로 용도 변경 가능.
• 이행강제금 유예: 2025년 9월 말까지 숙박업 신고 또는 용도 변경을 신청하면, 이행강제금 부과를 2027년 말까지 유예.
• 복도 폭 완화 가이드라인: 용도 변경의 장애물이었던 복도 폭 기준을 유연하게 적용할 수 있도록 지자체에 가이드라인 배포.

정부는 이 방안을 통해 신규 공급은 원칙적으로 주거 전용을 차단하고, 기존 물량은 일정 조건을 갖춘 경우 합법적으로 제도권 안에 편입시키는 투트랙 전략을 추진하고 있습니다.

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향후 전망

생활숙박시설의 미래는 크게 두 가지 방향으로 전망할 수 있습니다.

1. 숙박시설 본래 기능 유지
   관광 수요가 많은 지역에서는 단기 체류객을 대상으로 하는 숙박업 시설로 자리 잡을 수 있습니다. 호텔과 레지던스의 중간 형태로 운영되며, 관광 산업과 연계될 가능성이 있습니다.
2. 주거시설로의 전환 확대
   이미 주거용으로 사용되는 사례가 많아 정부도 제도적 정비를 통해 일정 부분 전환을 허용하고 있습니다. 다만 모든 단지가 전환 대상이 되는 것은 아니며, 조건에 따라 가치와 활용도가 크게 달라질 수 있습니다.

생활숙박시설은 숙박시설로 지어졌지만 실제로는 주거시설처럼 사용된 독특한 형태입니다. 이로 인해 안전 문제, 세금 형평성, 법적 지위 등 다양한 논란이 발생했고, 정부는 규제와 지원책을 동시에 추진하며 문제 해결에 나서고 있습니다.

앞으로 생활숙박시설은 일부는 본래 용도인 숙박업 시설로, 일부는 주거용으로 전환되며 이중적인 흐름을 보일 것으로 예상됩니다.