집에 문제 생기면 다 집주인 몫? 법으로 본 수선 책임 범위

임차인과 계약만 잘 맺으면 다 끝난 줄 알았다가, 집에서 물이 새거나 보일러가 고장 났다고 연락이 오면 난감해지는 경우가 종종 있습니다. 수리비를 생각하면 부담스럽기도 하고, 정말 이걸 집주인이 고쳐야 하는지 헷갈릴 때도 많으실 겁니다.

 

그래서 오늘은 집을 임대하는 분이라면 꼭 알아두셔야 할 내용인 법이 정해둔 임대인의 수선 책임과 그 한계를 현실적으로 정리해보겠습니다.

법이 말하는 수선 의무의 기준선

먼저 중요한 사실은, 민법이나 판례가 세부적으로 ‘이건 임대인, 저건 임차인 책임’이라고 목록을 정리해두진 않았다는 점입니다. ‘에어컨은 무조건 세입자 몫이다’ 같은 규칙은 없고, 대신 기본적인 원칙만 제시합니다.

 

 제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

핵심은 ‘임차인이 집을 정상적으로 사용 가능해야 한다’는 점입니다. 민법 제618조와 제623조를 보면, 집주인은 임차인이 계약한 기간 동안 집을 쓸 수 있도록 상태를 유지해야 한다고 되어 있습니다.

 

고쳐줘야 하는 수리의 범위는?

법원은 크게 이렇게 봅니다.

 

집 상태가 너무 망가져서 세입자가 정상적인 생활이 불가능해지면, 그건 집주인이 책임지고 고쳐야 한다는 겁니다.

대표적으로 자주 문제가 되는 부분은 다음과 같습니다.

✔  보일러 고장

✔  수도관 누수

✔  벽이나 천장의 균열 등 구조적 결함

이런 문제는 집의 ‘핵심 기능’과 연결되어 있기 때문에, 세입자 과실이 아니라면 수리 비용은 집주인이 부담해야 합니다.

 

또, 배관 문제로 아랫집에 피해가 생겼다면, 아랫집 피해 복구도 원칙적으로 임대인이 처리해야 합니다.

 

꼭 고쳐주지 않아도 되는 건?

반면 세입자가 쉽게 해결할 수 있거나, 비용이 소액인 사소한 문제는 임차인이 직접 처리해야 할 수도 있습니다.
예를 들어,

✔  형광등이나 리모컨 건전지 교체

✔  화장실 변기가 막힌 경우

✔  방충망 작은 구멍 메우기

등은 일반적으로 세입자가 해결하는 사례입니다.

 

계약으로 책임을 나눌 수도 있다.

많은 분들이 궁금해하시는 부분이 바로 특약입니다. 계약서에 특정 항목의 수리 비용을 세입자가 부담한다고 명시할 수 있습니다. 다만, 모든 책임을 막연히 떠넘기는 것은 인정되지 않습니다. 예를 들어 ‘큰 수선’이라 불리는 벽이나 구조체의 손상, 보일러 전체 교체 등은 특약이 있더라도 임대인 책임이 인정되는 경우가 많습니다.

 

수리를 거부하면 생길 불이익은?

임차인이 요청한 정당한 수선을 집주인이 해주지 않으면 임차인은 민법 제627조에 따라 아래와 같은 권리를 가집니다: 

✔ 손해배상을 청구할 수 있고 (민법 제390조) 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
✔ 수리가 끝날 때까지 월세를 일부 혹은 전부 지급하지 않아도 되며
✔ 사용하지 못한 면적만큼 임대료 인하를 요구할 수 있습니다.
✔ 더 나아가 집 상태가 너무 심각하면 계약 해지까지 가능합니다.

 

✅ Tip!
수선 범위로 갈등이 생기지 않으려면 계약서 작성 단계에서 가능한 한 구체적으로 정리해두시길 권장드립니다.
나중에 분쟁이 생겨도 애매하지 않아 서로 불필요한 스트레스를 줄일 수 있습니다.