전월세 계약서에 꼭 넣어야 할 임대인 맞춤 특약 5가지

임대인을 위한 실전 특약 5가지: 계약서에 반드시 넣어야 할 조항들

전월세 계약을 체결할 때 임대인은 계약서 작성 단계에서부터 자신의 권리를 보호할 수 있는 특약을 꼼꼼히 챙겨야 합니다. 표준계약서에는 포함되지 않지만, 실제 분쟁 상황에서 임대인을 지켜줄 수 있는 특약 조항들이 존재합니다.

 

특약을 작성할 때 유의해야 할 점은, 임차인의 법적 권리를 침해하는 조항은 민법과 주택임대차보호법 등에 따라 효력이 인정되지 않을 수 있다는 점 입니다. 따라서 특약은 법의 범위 내에서 임대인의 권리를 보호하는 선에서 구성해야 하며, 무리한 조항 삽입은 되려 법적 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

 

이번 글에서는 임대인에게 실질적으로 도움이 되는 특약 5가지를 엄선하여 소개합니다.

 

1. 관리비 및 공과금 체납 시 책임 특약

"임차인은 임대차 기간 중 발생하는 전기, 수도, 가스, 인터넷, TV수신료, 관리비 등을 매월 납기일 내에 납부하여야 하며, 체납 시 임대인의 손해에 대해 책임진다."

실제 계약 종료 후 체납된 관리비나 공과금이 임대인에게 청구되는 사례가 종종 발생합니다. 이를 방지하기 위해 임차인의 책임을 명확히 하는 특약을 추가해두면 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

2. 원상복구 범위 명시 특약

"임차인은 계약 종료 시 입주 당시의 상태로 원상복구하여 반환하여야 하며, 벽지, 장판, 도어락 등 훼손 또는 임의로 변경된 부분은 교체 또는 원상복구해야 한다."
or 
"기본 및 현 시설물 상태에서 임대하며 파손 시 원상복구하기로 한다." 

 

원상복구에 대한 기준이 모호한 경우 분쟁이 빈번하게 발생합니다. 위 특약을 통해 원상복구의 범위를 명확히 하면 임대인이 의도치 않은 비용 부담을 피할 수 있습니다.

 

3. 제3자 무단입주 금지 특약

 "임차인은 임대인의 서면 동의 없이 제3자에게 주택을 전대하거나 공동 거주시키지 않으며, 위반 시 계약 해지 및 손해배상의 책임을 진다."

임차인이 제3자에게 무단으로 주택을 임대하거나 쉐어하우스 형태로 운영하는 경우, 임대인의 권리와 건물의 보존 상태가 위협받을 수 있습니다. 이를 방지하기 위한 조항입니다.

 

4. 임대료 연체 시 법정이자 가산 특약

"임차인이 임대료를 연체할 경우, 연체금에 대해 민법 제397조에 따른 법정이자를 가산하여 지급한다."

임대료 연체가 장기화되면 임대인의 자금 운용에 타격이 발생할 수 있습니다. 법정이자 가산 조항을 포함하면 연체에 따른 임차인의 부담을 명확히 하고, 임대인의 손실을 일정 부분 보전할 수 있는 장치가 됩니다. 이 특약은 민법상 지연손해금 청구권을 계약 단계에서 확실히 해두는 효과도 있습니다.

 

5. 임차인 중도 해지 시 중개보수 부담 특약

"임차인이 계약기간 내에 계약을 해지하고자 하면, 중개보수를 부담하기로 한다. 또한 임차인은 퇴실 3개월 전 임대인에게 통보하고 세대방문에 적극 협조한다"

임차인이 상당 기간 남은 상황에서 중도에 계약을 해지하는 경우, 임대인은 새로운 세입자를 구하기 위해 다시 공인중개사를 이용해야 하고 이 과정에서 추가 비용이 발생합니다. 이 특약은 그 부담을 임차인에게 명확히 귀속시키는 조항으로, 임대인의 경제적 손실을 예방하는 데 효과적입니다.

 

마무리 

특약은 임대인의 권리를 지키는 '법적 방패'입니다. 표준계약서만으로는 모든 상황에 대처하기 어려운 만큼, 실제 계약서 작성 시에는 위와 같은 실전 특약들을 적극 반영하는 것이 필요합니다.

또한 계약 체결 시 특약 내용을 임차인에게 충분히 설명하고 서면 확인을 받아두는 절차도 잊지 마세요. 특약은 작성하는 것도 중요하지만, '이해시키고 동의받는 것'이 분쟁 예방의 핵심입니다.

앞으로도 다양한 실무 팁을 계속 소개해 드리겠습니다.