🏠 주택임대차보호법 ‘계약갱신요구권’ 총정리

임대인 그리고 세입자 모두 꼭 알아야 할 내용입니다.

 

최근 전·월세 시장이 불안정해지면서 계약갱신요구권에 대한 관심이 크게 높아졌습니다.

이 제도는 임차인의 주거 안정을 위해 도입된 중요한 권리이지만, 실제로는 언제 행사할 수 있는지, 집주인이 어떤 경우에 거절할 수 있는지 잘 모르는 경우가 많습니다.

 

오늘은 주택임대차보호법 계약갱신요구권의 핵심 내용과 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 9가지 사유(제6조의3)를 한눈에 보기 쉽게 정리해드릴게요!

 

 

🏠 주택임대차보호법 – 계약갱신요구권 제도 요약

• 계약갱신요구권은 임차인이 임대차 계약 만료 전에 한 번 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 
• 요구 시점은 계약 만료 6개월 전부터, 2020년 12월 개정 이후 체결된 계약이라면 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이여야 유효합니다. 
• 임차인이 이 권리를 행사하면, 임대인은 특별한 사정(정당한 사유)이 없는 한 갱신을 거절할 수 없습니다. 
• 갱신 시 연장은 2년이며, 임차인은 1회만 이 권리를 행사할 수 있습니다. 
• 갱신 후에는 원칙적으로 이전 계약과 같은 조건이 유지됩니다. 다만 보증금이나 월세는 법이 허용하는 범위 내에서 변경될 수 있습니다. (1/20, 1년) 
• 이 제도는 세입자(임차인)에게 최대 2년 추가 거주 보장 및 계약 안정성을 준다는 의미 입니다. 

잠깐! 묵시적 갱신과 계약갱신요구는 행사에 따른 계약갱신과 구별되기 때문에 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 

 

❗ 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 9가지 사유 (제6조의 3)

아래는 법 조항에 따라 임대인이 합법적으로 갱신을 거절할 수 있는 사유 9가지입니다. 

①	2개월 이상 차임(월세) 연체	연체 금액이 2개월치 이상이면 갱신 거절 가능 (연체한 사실이 있는 경우에도 포함)
②	부정한 방법으로 임차한 경우	허위 자료 제출 등 불법·부정한 방식
③	상당한 보상을 제공하고 임차인과 합의	쌍방 합의하여 상당한 보상을 제공
④	무단 전대(전월세 재임대)	임대인 동의 없이 제3자에게 재임대한 경우 (전부 또는 일부)
⑤	고의 또는 중대한 과실로 주택을 훼손	고의 파손, 중대한 부주의 등 (임대인 동의 없이 무단으로 증 개축하거나 개조 혹은 고의로 파손한 경우 등)
⑥	주택이 멸실되는 등 사용 불가	화재, 붕괴 등으로 거주가 불가능할 때
⑦	철거 또는 재건축이 예정된 경우	계약 당시 이미 고지되었거나 불가피한 경우
⑧	임대인·직계가족의 실거주 목적	집주인 또는 부모·자녀가 실제 거주하려는 경우 (직계존 비속 포함)
⑨	그 밖에 임차인의 의무 위반 등 중대한 사유	소음·악취·폭력 등 생활침해, 반복적인 규정 위반 등 (현저한 의무위반 기타 중대한 사유)

 

 

특히 실거주 목적(8번)은 분쟁이 가장 많은 항목입니다. 단순히 "들어와서 살겠다"는 말만으로는 부족하며, 실제 거주 의사와 계획의 진정성이 입증되어야 합니다. 만약 임대인이 실거주 목적으로 갱신을 거절한 후 일정한 기간 내에 정당한 사유 없이 제3자에게 그 주택을 임대한 경우 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다. 

 

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